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开发无人岛:想做“岛主”不容易

时间:2011-11-16 11:13来源:未知 作者:勇先创景 点击:

 

旦门山岛迎来了新“岛主”。

      花长字在旦门山岛上待了十多年。

  私人开发大幕拉开但投资额大、开发周期长、回报率低成掣肘
  11月11日下午,宁波一家公司总经理杨伟华经过10轮叫价,她从竞价者的角逐中胜出,拿下了象山大羊屿岛50年的使用权。
  这是我国公布首批176个可开发利用无居民岛名录后,首个正式拍出的岛屿。

3天前,并不在首批名录内的象山旦门山岛,经过补办手续、重做规划方案,顺利拿到了使用权证书。余姚商人黄益民成了首位法律认可的无人岛“岛主”。
  《海岛保护法》出台一年有余,私人开发无人岛的大幕终于拉开。然而,由于投资额大、开发周期长、回报率低等先天劣势,加上无人岛开发众多生态环保掣肘,以及海岛气候、交通等制约因素的影响,想做“岛主”,并不是一件容易的事。
  11月10日,本报记者驱车来到宁波象山东南部的大目湾新城,试图一探大羊屿岛。新城管委会主任楼恩明站起身,透过窗户指着不远处洋面上的小岛,“看到没有,那个顶上有小亭子的,就是大羊屿。”

  楼恩明说,未开发的无人岛,没有固定的摆渡船。“要去,只有租渔民的船。”

  探访黄岛主的旦门山岛
  11日,记者坐上了渔民杨师傅的小渔船,前往旦门山岛、大羊屿岛,包船费600元。
  上午8时许,渔船从大目湾新城的渔船码头出发,一路向东南方向行驶。离港约40分钟左右,渔船抵达旦门山岛。
  岛屿的西北部,已经有一个建好的靠岸码头,崖壁上竖了一块广告牌,写着“金沙湾欢迎您”,广告牌上还标明,这里可以狩猎、度假、垂钓。
  修葺整齐的石阶沿着山势蜿蜒而上,道旁出现一个小木屋。守岛人花长字带着记者翻过一个小山包,一片连排的建筑出现在眼前,“岛上的建筑主要是这个度假村。”1999年,花长字跟随宁波老板胡祖岳来到这里,办起了度假村。
  度假村的一楼颇似星级酒店,两边是各种档次的客房,“可以住四五十个人”,价格则从368~1180元不等。
  花长字指着南面一个山头说:“山上原来养了很多野猪、山羊、角鹿、野兔和野鸡,游客在岛上可以自由狩猎。” 度假村里一张消费价目表显示:租用双管猎枪(100元/次,独弹10元/发);野兔、野鸡、珍珠鸡都是150元/只;角鹿800元/只;野猪和山羊,则按重量计算,40元/公斤。
  “前几年来的人很多,最多的时候一天有近200人,现在来的人少了,野猪也没有了。”

  花长字说,每年5~10月是旅游旺季,平时很少有人上岛,现在岛上只有4个人留守。
  2年前,胡祖岳将旦门山岛的经营权及岛上的度假村转给了余姚人黄益民,“听说卖了几千万元。”

  长驻岛上,花长字信息闭塞,他并不知道新老板已经拿下了海岛50年的使用权,成了名副其实的“黄岛主”,更不知道等待这座小岛的将是什么样的未来。
  事实上,对于旦门山岛的未来,“黄岛主”心中似乎同样没底。11月8日,面对媒体的追问,“黄岛主”出言极为谨慎——不谈自己的生意、不提自己的经历,更不透露过去2年经营是赚是赔。
  但可以肯定的是,“黄岛主”面临的将是一项极为耗钱的大投资。根据《旦门山岛保护与利用规划》,到2020年前,投资额将不少于10亿元人民币,包括沙滩高尔夫、温泉度假酒店、海滩泥浴、海岛影视拍摄基地等项目。
  “黄岛主”说,无人岛开发,“在国内都算探索阶段,我也不敢保证成功。”

 

废岛新定位:发展游艇业
  杨伟华拍下的大羊屿岛,就在象山大目湾新城外的水域上。站在码头上,大羊屿3个小岛中,有2个可以尽收眼底。大羊屿岛离大陆最近处仅300米。
  眼前的大羊屿,面积只有旦门山岛的1/4左右。11日上午,花费约10分钟、乘渔船绕岛一圈后,记者从一处停靠点登上了小岛。小岛上一幢入口写着“接待中心”的建筑内堆放着各种废弃物。
  在岛上,这样的建筑还有好几幢,主要分布在两个小岛交界处的沙滩沿岸。资料显示,宁波狩猎公司2000年起在岛上花费200万元建造了数幢小别墅,但经营不佳,数年前已被闲置。
  在沉寂数年以后,这个废岛,如今将华丽转身。象山县政府今年6月出具的《大羊屿海岛保护与利用规划》称,大羊屿地域狭小,生态容量有限,“设面向大众的海岛利用项目在目前还不现实”,因此将其定位为“面向高端消费群体的特色海岛休闲和度假项目”。
  拍下该岛的杨伟华说,公司已经对大羊屿岛作了初步规划,目标很明确:以游艇业为主的高端休闲度假区。
  “目前,我们已经开始组建团队,根据大羊屿岛的特点,进行适宜的开发。初步预计开发投入5亿元。”杨伟华说。
  至于这5亿元如何分配,杨伟华闪烁其词:“目前只有初步方案,细化方案还要与海洋局等相关单位协商制定。”但她明确表示,游艇俱乐部将是投资的主要部分。
  给开发者下了紧箍咒
  上世纪90年代初的一次海岛资料综合调查结果显示,我国一共有500平方米以上的海岛7000多个,其中90%以上为无居民海岛。
  事实上,与旦门山岛类似,在中国沿海,有上千个无居民海岛,此前都有过大大小小的开发利用。在无法可依的情况下,大量海岛遭到严重破坏。
  “长期以来,我国海岛开发普遍缺少规划,盲目性很大,炸岛炸礁、填海连岛、乱砍乱挖情况很多。一些海岛成为垃圾场,一些海岛上珍稀动植物资源被掠夺性开采,部分海岛甚至消失。”国家海洋局海岛管理办公室主任吕彩霞称。
  今年2月在杭州召开的“908专项海岛海岸调查成果第三次学术交流会”透露,此前纳入统计的806个海岛已经消失,其中自然消失的仅30个,其余都是因开采石料、与其他岛屿合并等原因除名。
  吕彩霞认为,《海洋保护法》特别是《无居民海岛保护与利用管理规定》的出台,正是在允许保护性开发的同时,给开发者下了一个环保“紧箍咒”。
  以大羊屿岛的开发为例。象山县政府在出具《规划》时就明确,不能随意改变自然地形、地貌;严格限制大规模石料开采;必须保留足够的原始植被区域作为鸟类栖息地保护区;设立鸟类保护警示标志,禁止采集鸟蛋、打猎等行为;要求落实生活废水、固体废弃物等污染物处置措施……旦门山岛同样也受到了严格的生态限制。
  象山县委书记李关定说,海岛出让以后,“如发现破坏生态、长时间不开工、投资强度不到位等,在有必要的情况下甚至会收回使用权。”

开发难度不容忽视
  到目前为止,拿到使用权证书的两座岛屿,使用性质都是观光旅游类。事实上,旅游岛受追捧,并非个案。
  在舟山10个列入首批可开发无居民海岛名录的海岛中,有5个为旅游用岛。据舟山市海域管理处副处长倪定康介绍,运输用岛和公共服务用岛,多为国家或大企业参与开发,而中小民间资本最为青睐的就是旅游娱乐用岛。
  但是,目前看来,除了生态保护上制约重重以外,旅游岛的开发,困难重重。
  黄益民就袒露过自己的担忧:“这边不可能有海南这么好的海水颜色;象山的旅游分淡旺季,二者之间人气差距很大……”
  长驻旦门山岛10余年的花长字很清楚这点,“5~10月份,上岛的人很多,有时一天能达到200人的上限,但其他时候人影都没有一个。”
  在远离大陆、荒无人烟的小岛上搞开发,基础设施的成本将成倍上升。“目前政府尚未出台无居民海岛基础建设建设方面的相关扶持政策,无居民海岛基础设施建设成本高,难度也较大。”参与编制《大羊屿岛保护与利用规划》的金腾勇说。
  此外,自然灾害也是开发者不得不面对的问题。据象山海洋与渔业部门统计,每年7~9月为热带气旋多发季节,以8月中旬至9月中旬最为频繁,平均1.7个/年台风正面影响象山沿海。
  海上一旦起大风,交通就成问题。不仅如此,海上的水雾飘进房间,会腐蚀金属设备;岛上移植的园林树木,长期沾上咸咸的水雾,也会枯死。正因为各种制约因素的存在,此前各种开发无人岛的尝试中,鲜有成功者。
  2000年,宁波狩猎公司花费200万元开发大羊屿岛,因经营不佳,开发作罢。
  2004年,陈晓娴租用温州洞头县竹屿岛5年使用权,成为“温州第一女岛主”,她前后陆续投入300多万元,结果亏损200余万元,于2009 年退出海岛开发。
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  无人岛如何定价?
  想过一把“岛主”瘾成本不菲
  买无人岛,需提交的《无居民海岛开发利用具体方案》的认证费用就达数十万元。
  无人岛使用权出让,政府会给出最低出让价。国家海洋局发布的《无居民海岛使用金征收使用管理办法》给出了计算公式:“无居民海岛使用权出让最低价=无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准。”
  “使用权出让最低价标准”由国务院财政部门会同海洋主管部门,根据海岛的等别、用岛类型和离岸距离等因素,适当考虑生态补偿因素确定,并适时调整,最终会有巨大的价差。
  比如,同为离岸距离小于0.3公里的一等岛,“填海连岛用岛”为24万元/公顷·年;而“林业用岛”仅1000元/公顷·年。“离岸大于25公里、六等岛、林业用岛”的标准最低,为14元/公顷·年,最高与最低相差17000倍。
  “旅游、工业等经营性用岛有2个及以上意向者的,一律实行招、拍、挂。”以大羊屿岛为例,其50年使用权出让最低价格为96.75万元。而最终价格为2000万元,超出最低标准20倍。

(责任编辑:勇先创景)

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