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拈花湾违规了?

时间:2017-12-08 09:17来源:勇先创景 作者:旅游规划中心 点击:

     灵山禅意小镇•拈花湾(以下简称:拈花湾),位于江苏省无锡市滨湖区的灵山景区内,离灵山大佛景区约五公里路,离无锡市区约有三十公里的路程,且地处于长三角核心城市圈内,距离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内,是城郊游憩型旅游度假地产项目。在无锡灵山已被确定为世界佛教论坛永久会址的背景下,作为核心会址的拈花湾,以佛文化导向为依托,以休闲旅游度假为延展,规划总建设用地约80公顷,总投资48.74亿元,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面,以“五谷一街一堂”为主题功能布局,包括禅意主题商业街区(香月花街)、生态湿地区、度假物业区(竹溪谷、银杏谷)、论坛会议中心区(禅心谷)、高端禅修精品酒店区(鹿呜谷)以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂,历经5年多的精心打造,成为集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体,于2015年11月14日开放。何为精致呢?拈花湾的一片瓦、一丛苔藓、一堵土墙、一块石头、一排竹篱都是经过数十种备选方案精心选择,严苛的户外测试,甚至请来国外匠人指导工艺,所有的建筑、景观、周边环境都精致地演绎着“禅意”。

     拈花湾整体结构图——“五瓣佛莲”

     日式风格的别墅

     精致的禅意客栈

     精致的苔藓、竹篱、茅草屋顶

     精致的街道

     就在拈花湾开放运营之时,国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局于2015年11月25日联合出台了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号),该政策明确指出,严格旅游业用地供应和利用监管。严格旅游相关农用地、未利用地用途管制,未经依法批准,擅自改为建设用地的,依法追究责任。2015年年底住建部通报了2015年国家级自然保护区执法检查结果,通报显示,拈花湾属于房地产开发违规建设项目,要求依照《风景名胜区条例》整改。

     后来如何整改,暂不得知,但是这则通报给拈花湾带来了不小的影响。据了解,拈花湾主要收入来源为房地产销售、景区门票收入、灵山君来波罗蜜多酒店和各种主题客栈收入以及商业物业出租收入。据权威数据显示,2016年拈花湾的客流量为148.7万人次,当年门票收入为7675万元,而住宿餐饮等二次消费收入达到了1.31亿元。在二次消费收入构成中,酒店住宿收入占比98%。不过拈花湾的入住率并不十分突出,2016年总体客房入住率为57.56%,而同处于长三角的乌镇,其酒店平均入住率在70%左右,平均房价与拈花湾大致相当。可见,家庭亲子或情侣等客群并不是拈花湾的主要客群,其主要客群为略懂禅意、认同佛教文化的中产富裕人群,为满足特定群体的高端需要,前期需要高昂的投入。与此同时,据2015年的公开资料楼盘显示,拈花湾一期推出的房产大约在六百多套,均价为1.55万元/平米,其房产全部收入应在7-10亿,而拈花湾2015年房地产收入为1.5亿元,2016年收入为2.6亿元,两年累计收入为4.1亿元,截至到2017年第一季度的销售进度仅完成了50%,这表明在一年多的时间里房地产并未完全售罄。此外,现已建成的拈花湾只是原规划中的一部分,最宏大、最体现灵山大手笔风格的景区标志物“胥山大禅堂”也不知由于什么原因没有建成,这也是拈花湾项目的一大缺憾。如此看来,如果拈花湾的房地产项目因为违建整改,最后变成固定资产,那么资金周转将非常困难,严重影响后期的正常运营。

     因此为了风景区的可持续发展,在进行旅游开发时,应结合大型景区开发投资高、规模大、建设周期长的特点,重视前期规划,严格遵守资源和环境保护政策。其次,应注重景区整体规划,充分考虑到开发项目与主题景区的整体性、协调性,根据主题景区的特点和现状,通过对景区周边环境进行分层,将不同类型的旅游地休闲度假行分类规划,有利于休闲度假项目与景区的整体景观协调。同时,应合理规划用地类型和开发密度,充分利用景区的景观优势和公共资源,避免高密度休闲度假项目对旅游景区带来的负面影响。政府应合理引导休闲度假开发商对景区周边土地进行开发,尤其是在主题景区附近旧城区的拆迁改造方面应做到一次规划到位;加强对生态环境和旅游资源的保护、适度开发,使开发商有信心继续开发,游客和居民乐意到此观光或居住生活,促使休闲度假的开发有利于于大型景区的整体环境,使其作为区域发展的增长极,带动区域经济发展,为区域发展提供新的发展动力。

(责任编辑:勇先创景)

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