乍起秋风，温泉水滑洗凝脂。伴随着旅游市场上各条温泉线路的迅速“蹿红”，温泉地产也抓住难得的温泉旺季大肆推广。在中山，温泉一直是城市旅游的一张名片，三乡泉眼温泉，至今已有千年历史，被誉为“岭南名汤”。此外，位于南朗镇的海湾温泉，为珠三角少有的海边温泉。每到秋冬季，尤其是周末，附近酒店便一房难求。从去年起，中山地产商也纷纷瞄准商机，开始涉足温泉地产，但卖点不尽相同。
      广东作为温泉大省，温泉养生的观念已经深入民心。从早期简单的温泉游，到如今已经形成产业化的温泉养生地产，广东的温泉价值已经被无限的放大。温泉地产呈现出怎样的特点？是否值得投资？又如何保值增值或者是规避风险？本期百姓置业，本报记者为你揭开温泉地产的神秘面纱。
　 温泉地产,度假、养老为卖点
　 广东人尤其讲究秋冬养生，于是泡汤寻暖就成了秋冬季保健的必修课，在中山，温泉一直是城市旅游的一张名片，三乡泉眼温泉，至今已有千年历史，被誉为“岭南名汤”。
　 此外，位于南朗镇的海湾温泉，为珠三角少有的海边温泉。每到秋冬季，尤其是周末，附近酒店便一房难求。从去年起，中山地产商也纷纷瞄准商机，开始涉足温泉地产，但卖点不尽相同。
　 2013年10月，位于南朗的温泉海岸开盘，主推60-138平方米4.9米层高的LOFT公寓，“海景”、“温泉”为卖点，均价在8000元/平方米左右。公寓采用的创新Y型建筑设计，也能最大限度满足望海户数，80%单位一线看海。据项目相关负责人杨勇介绍，目前只推出第一期，认购率在7成左右，以60多平方米的小户型更受欢迎。因海湾温泉地处京珠高速附近，珠三角9城市均1小时可达，因此，客户群中，中山、珠海、广州、深圳平分秋色。
     在海湾温泉附近，2014年有多个新楼盘开始动工。此前，三乡温泉主要以旅游为主，2014年10月，东城温泉里开盘，温泉地产在三乡拉开序幕。项目主力户型为89-152㎡的三房四房。”均价在5100元/平方米左右。
　 主要吸引三代同堂的客户，温泉的养生功能对于有养老需求的客户而言，是有吸引力的。项目相关负责人告诉记者，“虽然也有89平方米的两房，但大户型明显更受欢迎。”首期推出4栋，目前认购率为7成。
　 开发商试水 
　 目前，温泉地产都朝大型养生社区方向发展，项目面积占地大，产品类型涵盖别墅、洋房以及公寓。从售价来看，公寓、洋房的单价偏低，多集中在4000-8000元/平方米，总价二三十万就可以购买一套温泉房。
　 在珠三角9城楼市中，中山一直处于价格洼地，温泉地产项目的均价，比普通商品房项目高出不少，原本表现平平的市场中，能否很好立足？记者了解到，中山推出的温泉地产项目，开发商目前抱着“小试牛刀”的心态，后市如何，还有待观察。
 　“相比广州、佛山等珠三角城市，中山的外来人口较少，而其他城市对于中山市的总体认知度并不高。这成了制约中山发展旅游地产的主因。”杨勇称，目前，他们已经开始引进酒店管理公司，客户购房后，可委托管理，将购房者的利益与温泉经营捆绑管理，帮助其规避风险。“至于后市如何，还有待翠亨新区、港珠澳大桥等项目的推进带来的利好。”
　 三乡温泉地产的运营则略有不同，据悉，三乡镇共有近10万港澳客，成为温泉地产的主要客源。周生认为，“三乡的楼市与中山城区的略有不同，温泉地产也是一个独立的市场，针对性强。”后市发展，仍有待中山与港澳等地的交流进一步加强。
 　温泉地产要善打养生牌
　 眼下，房地产行业正在进行巨变的时代，不少行业大佬惊呼：房地产的黄金时代已经离去，现在进入到了白银时代。
　 经济学家马光远也曾指出，曾经辉煌了10年之久的住宅地产，曾一度是中国最重要的投资产品，不过，辉煌的时代已经结束了。“未来房地产投资方向将向多元化发展。”住宅地产不再一枝独秀，养老、旅游地产等新型的房地产业态的出现，将拓宽了投资者的投资渠道。
　 随着人们的生活水平的不断提升，人们会对养生、健康等问题也尤为关注。因此，温泉地产不能仅仅依靠单一的温泉作为唯一产品进行营销，而是应该围绕温泉，打造出养生、养老的复合概念。
　 而这类具备各种养生功能的养生、养老地产，也会是未来开发商重要的开发方向。仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥指出，目前很多所谓的“养生”产品，“养生”功能只是附属功能，未来，养生功能将逐渐强化和发展，养生将成为旅游的重要目的，养生旅游市场将得到深化发展。
　 另外，温泉地产的开发不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力，因此在选择温泉地产投资时，一定要关注开发商的实力，最好选择有运营经验的品牌开发商。
　 问题1：温泉地产是概念营销还是实至名归？
　 关键看是否有后期运营方案
　 对于投资客来说，概念性的温泉地产犹如“海市蜃楼”，风险极大。因此，早期售卖的温泉地产产品，由于缺乏后期的统一运营，出现了大量空置的问题。近年来，随着温泉地产产业的不断提升、发展，温泉地产的概念营销有了新的变化。
　 目前，常见的温泉地产开发形式主要有以下几种：纯温泉入户、温泉景区+住宅、温泉会所+住宅。这些开发方式，虽然令温泉有了跟多实质性运用，但是温泉地产的概念还是过于简单化，没有考虑到整个项目的运营模式、产品形态、社区消费、服务管理等方面的真正融合。
　 要把温泉概念落到实处，对开发商后期运营的提出了很高要求。开发商不能只是单纯的卖房子，而是应通过持有物业来实现整个项目的共融性。因此，购房者在投资温泉地产时，一定要关注开发商是否具有后期运营的准备和打算。
　 问题2：只做半年生意 空置率大影响投资回报？
　 托管经营 规避投资风险
　  广东是一个春夏与秋冬两季气候特别明显的地区，而温泉也往往被视为只有秋冬季的半季节旅游消费产品。“我只有秋冬过来住，那春夏季就只有空着，从投资的角度看，似乎很不划算。”市民陈女士说。记者也从各大旅行社打探到，旺季温泉房大多执行旺季价，别墅租价每幢4000-5000元/晚，4、5星级的酒店标房房价也高达1000多元/晚。但是到了淡季，房间报价往往只有旺季的半价左右，而且入住率还不高。
     温泉房的租赁市场受季节影响如此之大，会令该房产的投资回报大打折扣。为了打消购买者的这种疑虑，以及方便后期的统一运营管理，目前，温泉地产项目多采用了带租约销售的模式，把购房者的利益与温泉的运营捆绑在一起。
      勇先创景旅游规划中心视点
      随着国内第一居所的降温，房地产的投资渠道必定向多元化方向发展。这种发展趋势好比以前买房时，只是关心简单的居住功能和周边配套，发展到如今对环境元素考虑。当前亚健康是个社会问题，那么作为温泉+养生这样的黄金搭档更是顺势而为，当然是前景无限好。旅游规划中心温馨提示：温泉地产开发，重要的是后期的管理和服务，只有这个做好了，才会形成品牌。