旅游地产的困境

     旅游地产开发面临“有量无质”的困境，如何解决旅游地产项目的滞销和售后空城问题？在第三届国际旅游财富峰会上，政府、开发商、旅行社、物业运营商等业内人士分别从自己的角色出发，共同探讨旅游地产的转型之道。

     2013年初，国务院《旅游休闲发展纲要》出台，要求到2017年基本落实、2020年全面落实“带薪休假”制度。2014年两会期间，“带薪休假”制度也得到国家领导人的再次强调。业内专家预测，到2020年，将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营和度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假，这一市场无疑非常巨大。

     但与此不符的是，国内缺乏优质的旅游地产产品，根据国际旅游地产专家评审委员会《2013年度国际旅游地产评审活动》市场调研结果显示，当前绝大部分旅游地产项目都是以旅游开发为名大肆圈地开发所谓的高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏与所在地的产业结合，度假服务配套不完善，同时大多沿袭传统住宅营销模式，缺乏产业营销通道，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了“空城”、“鬼城”。

     越来越多的开发商也意识到，旅游地产开发必须从过去的“概念性旅游地产”真正进化到以“旅游为核心、地产为载体”的操作思路。而旅游地产的价值也必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。

     旅游地产的模式

     国内旅游地产目前有三种模式：第一类是借助自然环境与自身的景观资源发展的旅游地产项目，如云南和三亚的很多项目，它们位处于优美的自然环境，依托本身的自然资源即可开发成很好的地产项目。

     第二是利用商务类旅游资源开发的项目，较有代表性的是海南的博鳌，博鳌属于很好地结合、利用了商务会议资源进行开发的产品。

     还有一类则是非自然性的人造度假项目，这类项目本身的环境资源并非很丰富，但是面积足够大，也拥有自然的山景、水景，同时有很多人文题材可供利用。这类项目的特点是对开发商和投资者来说，资金投入相对较大，也需要开发者对旅游地产有很好的把控力。

     旅游地产的“挑剔”

     首先，由于此类项目通常在旅游资源丰富，但位置相对偏远的区域，项目的资金要求较高，因此，需要开发商有雄厚实力并进行大量投入，以便产生较好的项目效应，拓展其旅游价值，从而达到开发需求。

     第二，旅游地产涉及到后期运作以及可持续发展的要求，所以对开发商的经营能力和招商要求比较挑剔。

     第三，考虑到旅游地产项目买方的后续经营和维护，因此，经营管理和物业管理的要求比一般的房产高。所以，具备旅游概念和资源的开发商也较有优势，当需要各个方面的较大的经营投入时，这类开发商能通过更多的融资渠道帮助项目发展。

     旅游地产的盘活

     旅游地产项目已进入拼品质和服务的时代，旅游地产开发商应该从原来的楼盘开发商转化成把旅游与地产结合起来，开发具有相应功能和服务价值的旅游地产，同时，还要把项目与城市配套结合起来，打造旅游休闲小城镇，带动区域经济综合发展的运营，向旅游综合运营开发商转型。

     对于大量的旅游地产空置项目，可考虑引入旅游理念和机制，对项目进行盘活改造，使其成为度假接待设施。

     在解决“空城”问题时，还可将地产的所有权和使用权分离，把居住服务、休闲服务引入社区，引入楼盘和客房管理结构，把物业管理转化为带着酒店经营和旅居服务的社区管理，这也是有效消化旅游地产楼盘的方式。

     勇先创景旅游规划中心指出，盘活国内旅游地产高空置率，需要将旅游理念运用于空城之中，使其转型，成为具有相应服务接待设施等功能的旅游休闲综合体等；同时，还可以将所有权与使用权进行分离，引入综合运营策略和盈利模式。