一、旅游景区房地产开发的理论模式

     在广义地产的理念下,一切土地的利用方式都可以纳入到地产经营中来。无论是城市建设、各类工业园区开发还是旅游开发,都是与土地开发结合在一起的。旅游资源拥有使用价值,能够满足游客游憩的需要,但它们并不能产生直接的经济效益,只有当这些资源配备合适的旅游基础设施和服务设施,成为有机旅游综合体,才能引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,导致旅游区内地产增值,促进旅游区消费增长以及相关产业的发展。因此,旅游景区房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地,通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地,进而将人气土地变成增值土地,产生综合效益并体现对旅游者和当地居民人文关怀精神。

     但是,需要强调旅游房地产应该适度开发。从目前开发状况来看,房地产商在介入旅游房地产开发时,把旅游景区作为住宅项目的附加价值因素考虑,从而提升房子的价值和价格。但是开发商往往把旅游的附加作用表象化和扩大化,产生了开发和经营的误区,简单地认为只要依托旅游就能促进房地产的开发。事实证明并非所有的旅游项目都能促进房地产发展。首先,在风景名胜区范围内开发房地产显然是政策不允许的,在国家划定的自然生态保护区范围内也不能开发旅游房地产项目;其次,在城市公园旁也不宜开发房产项目,否则将面临征地拆迁的问题,开发成本提高;第三,在那些刚刚开发或正在开发的、前景不明的旅游区附近也不宜开发房地产项目;第四,资源条件好但是城市发展滞后,缺乏必要有效市场的地区也不见得马上就能开发旅游房地产;第五,在一般的旅游景观地段或者低档次、效益低下的旅游区周边开发房地产项目,很难保证投资收益以及生活环境的高品质。

     二、旅游景区房地产开发的应用模式

     综观我国旅游景区的房地产开发,依据其主题和开发目的的不同,可以分为旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发4 种基本模式。

     （一）旅游景区地产开发模式

     旅游景区房地产是指在旅游景区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产,包括主题公园房地产开发和景点游憩房地产开发等类型。这类房地产开发关键要处理好保护与利用的关系,充分体现旅游活动的户外教育、环境生态接触和历史文化体验的功能。在风景名胜区和文物古迹区等对旅游资源与环境保护要求较高的景区,为了保护自然与历史文化的真实性和完整性,要严格限制商业性的大规模开发,一般开发具有公益特点的旅游吸引物。必要的体验性服务设施,也要视景观效果和环境容量而定。

     （二）旅游商务地产开发模式

     旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施。包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、商店、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。这类房地产的发展必须有一定的游客基础,并要做到相对集中、统一管理。其中,饭店、旅游会展设施和商业游憩区内的房地产项目往往在旅游商务地产中扮演重要的角色。在这类项目开发时,临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。

     （三）旅游度假地产开发模式

     旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产。这类地产的开发要点是房产自身要有良好的环境、完善配套的设施和有特色的服务。主要的房地产开发类型有度假村(度假酒店、度假别墅等) 、度假用第2 居所、分时度假酒店等。其中,度假村(酒店) 是一种为度假旅游者提供享受各种休闲娱乐的地产形式,除传统的销售和经营方式外,可采用分时销售的营销方式,即将旅游设施一定时期内的所有权出售给旅游者,使旅游者能够以较低的价格获得高档享受,同时,旅游设施经营者也通过一定的会员费回笼资金,用规模经营的方式降低成本。与许多酒店不同,分时度假酒店主要为度假和休闲类游客服务。顾客(业主) 感兴趣的通常是酒店的名气,以及吸引他们的各项服务及娱乐活动。由于平均居留时间通常超过传统酒店,齐备的服务设施、宽敞的住宿空间和娱乐空间是必需的。此外,开发商的资质和诚信,酒店经营者管理水平的高低也是衡量酒店品质的重要尺度。

     （四）景观住宅地产开发模式

     景观住宅地产是指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。这类住宅建筑对户外活动和观赏风景的特殊要求,使其与自然景色有着极为密切的关系,一般有2 种方式:一是借势(景) 型开发,一是造势(景) 式开发。租用和购买这类建筑考虑的主要是私密性、便利和自由,所以开发的重点就在于要有诸如花园、广场、商店等齐全的配套设施。这类房产项目在建筑处理上应尽量采用各种手法将自然景色纳入住宅环境之中。同时在规划时应该意识到,作为身处景区的建筑,其本身也应该“为景增色”;必须尊重原有文化与自然环境,杜绝“城市化”污染;其他设施也应与建筑相结合,不能流于纯粹的房产开发;另外要注意控制规模,当成片景观住宅变成住宅小区,旅游区原有景观结构被破坏,便会造成旅游区发展方向的错位和旅游价值功能的丧失,影响了旅游房地产的正常发展。