一、旅游地产的类型、起源及我国发展状况

旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式。总体来看旅游地产属于泛地产的概念，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。开发项目全部或部分实现了旅游功能，是把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，大体可以分为以下四类：

一是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，如一些游乐场等；二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、海景房、会议基地、度假村、产权酒店、时权酒店等；四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间，如一些老年公寓。

旅游房地产发源于法国地中海沿岸。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成。

我国旅游地产起步于上个世纪八十年代末九十年代初，包括海南、北海等改革开放较早的沿海地区首先兴起。经过近十年的蓄势调整，本世纪初，我国的经济迎来了一个高速发展时期。早期依赖于已有旅游资源的自然风光、文化遗产旅游主题形式，挖掘出养老公寓、温泉会所、马术俱乐部、会议论坛、高尔夫、游艇地产、运动休闲、花卉博览等主题。开发模式也由传统依赖旅游景点向独立开发转变，由酒店式公寓、产权式酒店为主体的投资型模式开始向“分时共享产权度假权益”的消费模式尝试。

据统计，全国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。截至2012年底，我国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，全国共有1629个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。

二、我国旅游地产的潜力分析

随着我国对住宅市场调控的长期化，旅游地产作为既能拉动我国日益增长的旅游需求，又能满足住宅市场溢出的投资需求，以及我国社会日益老年化对于养老住宅的需求，加上基础设施的不断完善，这些合力共同推动我国旅游地产的兴起。

（一）旅游消费的快速增长带动旅游地产的强劲需求

在满足温饱之后，旅游休闲文化成为未来的增长点，根据发达国家经验，当人均可支配收入超过1万美元时，旅游将全面进入度假休闲时代。虽然目前中国人均可支配收入2013年为1.83万元人民币，但是由于贫富差距较大，中国人均收入超过1万美元的家庭不在少数。因此，尽管中国各经济领域增长普遍放缓，但中国旅游业却每年增长10%。2012年国内旅游人数29.57亿人次，比上年增长12.0%，国内旅游收入22706.22亿元人民币，同比增长17.6%。2013年，虽然受“八项规定”、“六项禁令”等政策影响，公务旅游消费急剧下降，商务旅游消费明显放缓，而国民休闲旅游消费则表现出强劲的增长势头。国内旅游人数32.62亿人次，比上年增长10.3%；国内旅游收入26276亿元，同比增长15.7%。未来预计国内游的增长速度将超过出境游。五一长假已经取消，转而实行更多长周末短假，很多收入水平较高的家庭就会在假期尽可能地离开受污染的、压力颇高的城市环境，享受宁静的自然环境。

（二）养老住房成为旅游地产较大潜在需求

据民政部《2013年社会服务发展统计公报》显示，截至2013年底，全国60岁及以上老年人口20243万人，占总人口的14.9%，其中65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。按照联合国的标准，当65岁以上老人占总人口的比例超过7%，该国即进入了老龄化社会。随着老龄化社会的到来将会对旅游地产产生巨大的潜在需求，目前中国社会养老房产体系并未建立，或者极不完善，具有适合老年人生活、社交且具备一定的医疗条件的养老型旅游地产项目对老年人具有很大的吸引力。随着人口老龄化的推进，中国社会数量庞大的、具有生活保障和一定投资能力的老年人将不愿继续生活在城市，因为，目前中国城市普遍生活节奏快，空气污染严重，居住在城市的老年人生活环境并不理想，不适合养生、居住。相对来说，优质的旅游地产项目离开城市中心，位于环境良好，交通便利的城市周边区域，周边空气质量较好，且多数项目都有稀缺的自然景观，再加上适应的气候，这一类型的房产适合中老年人生活、养生，因而具有很大的吸引力。

（三）当前的投资环境增加旅游地产的市场需求

对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。旅游地产往往只是高净值人群的重要投资选项。目前，对于高净值人群，房地产和股票处于高净值人群投资方向的第一、二位，达到76%和65%。而中国股票市场一直难以让投资者充满信心，2013年中国股市惨淡收官，最能代表A股水平的上证综指2013年下跌6.75%，深成指下跌10.91%，中国股市表现全亚洲最差。未来，随着经济结构的转型，经济增速的下降，实体经济表现仍然差强人意，实体经济投资和股市的投资仍未让大多数投资者有所担忧，而新型城镇化的提出，使得房地产投资，尤其是不受限购的旅游地产项目更是成为投资重要渠道。胡润研究院发布的《2014至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》显示，房地产仍是富豪投资的首选，比去年提高7%达到35%。值得一提的是，旅游地产表现非常活跃，六成富豪考虑购买度假房，比去年提高5%。

（四）住宅市场调控的长期化为旅游地产带来发展契机

由于从2010年以来，住宅市场的调控政策持续收紧，至今在中央层面仍未有放松，在房地产长效机制未有效建立前，调控长期化已成为一个趋势。将来长效机制的建立将驱使房地产市场更为规范、更为有序，房地产行业将归于理性，住宅市场将会难现大涨机会，越来越成熟和理性的房地产市场对于房地产企业的考验更大，以土地为王、资金为王的时代将逐渐转变成为专业为王的时代。这对企业提出了更高的要求，也为新型的旅游地产带来发展机会。

从需求层面来看，受调控长期化的影响，投资需求和改善需求发生外溢，而大城市周边的旅游地产成为首选。

（五）消费政策和基础设施的完善促进旅游地产的需求

扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级是我国经济发展和经济转型的重要内容，摆在经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的基础。

另外，我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，为有车一族的旅游地产需求创造极好条件。再就是高铁网络的延伸促进旅游地产需求。再就是通信技术及网络技术的成熟，计算机和互联网的普及，为发展旅游地产所需要的交换系统奠定了基础。消费者可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受，促进旅游地产的繁荣。

三、我国发展旅游地产的建议

一方面要加大对旅游地产发展的政策支持，另一方面也要谨防旅游地产成为房地产泡沫的升级版。针对我国当前旅游地产的兴起，既要加强政策扶持，也要加强政策引导。

（一）创新旅游地产的土地供给和流转方式

根据我国的土地管理相关法规，我国旅游地产的土地可从国家和集体两类所有者手中取得，可选择出让、转让、出租、入股、合作等多种方式。但是，旅游地产大多处于乡村地带，常常会涉及耕地、农村建设用地，还有农民的利益补偿问题。因此，应创造性地引入统筹城乡试验区的开发策略，旅游地产所需的土地利用可以生态保护、广义农业、生态旅游等为主题，土地开发可以通过流转的方式集中起来，农民可以以土地承包权入股，或者以能够落实到农民身上的土地权益方式入股，将土地转让到符合产业政策要求的品牌型旅游地产开发投资者或者是投资者组建的股份公司手中，投资者可以对农民经过培训，在这个公司获得一份工作。这样，就从根本上解决了土地和农民的利益问题，也为旅游地产的开发提供了合理合法的空间和机会。当然，各地情况不一样，应该允许根据实际情况制定不同的政策，实现城乡经济的统筹发展。

（二）对旅游地产应该实施灵活的产业政策

由于我国是个人均土地资源紧张的国家，为了守住18亿亩耕地红线，对一些占地面积大的项目采取限制开发措施。早在2005年中国发布的《产业结构调整指导目录》中就对别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目列入限制类项目，这些项目大都属于旅游地产。虽然国家对这些项目严格限制，但是，从国际旅游地产发展的方向看，这些项目的适度、合理开发是符合经济和社会整体发展方向的，目前的禁令应该是特殊时期的阶段性政策。如果一直严格限制发展，实际将这部分消费挤出国外了。因此，各个城市应该结合本地实际，实施务实灵活的产业政策，比如，可以采用土地置换的方式，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率，为一定数量的高尔夫项目和别墅项目留出合理的发展空间，在条件允许的时候引进品牌型投资者实施开发，但是要实施严格审批，拒绝一哄而上。目前可以重点发展城市外部的山地、滨海、温泉、湖泊类的生态旅游项目以及相关的度假酒店、度假公寓等旅游地产项目。

（三）引导旅游地产差异化发展，避免扎堆和一哄而上

旅游地产虽然前景可期，但目前开发商大规模进入旅游地产领域，往往还是只注重地产，忽略了旅游，导致现在旅游地产仍然比较单一，不是复合型的产业。很多企业在做旅游地产过程中，还延续了过去住宅市场的思路。实际旅游地产是依靠旅游地丰富的自然资源建立的，但是建成后必须要有完善的相关配套资源，才能让旅游地产得到持久稳定的发展，才能让这个产品得到不断的提升。因此，对地产项目建设和项目后期管理进行科学合理的规划，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。尤其要根据旅游的差异化发展方向来发展，杜绝住宅市场那种千城一面的状态，促进差异性旅游资源与地产的有机融合。同时，各个地方政府和企业也应该充分意识到当地旅游地产发展潜力，切忌“扎堆”状态和“一拥而上”的局面。

（四）引导旅游地产朝向绿色、低碳、生态化方向发展

旅游地产大都处于自然资源和生态环境优良的地方，回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。但是要保证这种优良的生态环境的可持续性，在旅游地产的发展过程中，必须高度重视保护自然资源和生态环境，从项目的选址、规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系。要注重生态环境建设，加大对环境建设的投入，使项目建设和生态环境建设相协调。在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“与水为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；要加强旅游地产周边的防护林、公益林的建设，体现科学发展、绿色发展、和谐发展的理念。借鉴国际经验，坚持低碳发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期遵循资源节约、环境友好的宗旨和理念，要严格执行绿色标准。在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次性用品改造等。

勇先创景旅游规划中心指出，随着生活进入小康水平，人们的居住需求更加多元化，旅游地产的发展、兴起，正顺应了居住多元化的需求；旅游地产生活化，逐渐构建完备的入住和生活体系，引入文化、休闲、度假元素，关注生活方式升级，为资本操作赢得空间。