金马奖获奖电影《桃姐》中，黄秋生演的养老院老板如此说：养老院“真的很好赚”，甚至养老院“早晚要多过便利店”。

     这位人物的信念，也正为众多房地产开发商信奉。在商业地产、旅游地产之后，养老地产俨然成为另一片蓝海。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，再到一些保险公司和医疗机构，大大小小的企业都在涉足养老地产。然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。业内公认，养老地产“挣钱不太爽快”，投入巨大，却收益缓慢。

     养老地产的成本高是公认的，在整个产业链中涉及成本的因素划分为三个大类：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是运营成本，前两项是“费钱”大户。虽然做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠，但“大政策”上，基本只照顾非营利性养老机构，

     建安成本高是开发企业逃不掉的。养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备。

     “取地、避险、增收”，众多业内人士总结出了地产商们的开发动力。现在很少有开发商在城区内开发养老地产项目，大多选择在城市近郊、远郊。而在郊区能拿地不外乎三种主题，养老、旅游和产业。

     此外，由于并无养老性质土地，大部分企业都要走招拍挂拿其他用地开发，但若以养老主题，会容易拿到相对便宜的土地。

     “取地”的目标在几年前被部分房企用得十分“赤裸”，那时的“养老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩盖着大规模的圈地卖房。“但这一两年开始，养老得到了国家政策的逐步支持，而随着众多品质房企的进入，养老从借口逐渐变为了真实，养老地产变为了真养老项目，无论是开发商、投资商还是地方政府，变得越来越规范化。”

     除了“取地”，“避险”，入养老的企业更多是基于未来战略发展策略的考量上。养老产业属于持有型发展物业，对于集团型大企业来讲，是扛房地产周期波动的稳健行业。在当前市场环境下，单一的产品线发展对于企业风险最大。而拓宽产品线，可以增强企业抗风险能力，并且也为未来做技术和产品储备。并且，在当前销售艰难的情况下，创新性开发也为企业找到一个很好的市场突破口，成为新的销售方向。另外，也有一些企业瞄准养老地产附着的产业链，养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”整条产业链之中。就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入量大，资金回收期较长，就当前的实际情况来看，“养老”是不挣钱，或是回钱慢的。“地产”还是挣钱的大头。

     因此在如何平衡项目资金上，地产公司各显神通。但基本分为三大流派：租售并举、会员制（租金制升级版）、保险计划。“租售并举”是市场主流。将60%-70% 的房源卖掉，使大部分投资得到回收以缓解资金压力，剩下的30% 则可以用于运营。相比较而言，此举风险较小，起码还能在短期内看到回钱。对于大部分想趟“养老地产”的开发商来讲，既能“下河”，又不会“全湿了鞋”。因此这种“销售+ 持有运营”的方式也成为最现实、最符合当下国情的盈利方式。