一般来说．市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：

     一、土地获取方式

     出让。

     二、房屋销售模式

     第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院......

     三、营销模式

     会员制。

     入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权(没有买卖权)，这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳一定的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用等。

     四、服务模式

     24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商。

     五、会员同质化

     共同的养老价值取向，相似的消费能力......

     六、资源最大化

     可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到多赢的格局......

     七、区域选址

     养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之匹配等。如果开发商选择一个城市开发养老地产项目，这个城市的人均GDP至少要达到5000美元以上，城市人口增容要较快，经济发展速度也要较快，类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。