一、养老地产的商业模式

     根据相关资料的介绍，目前养老地产最主要的一些产品形态是：由于一般都是人寿保险公司推出养老地产，所以养老地产是由保险公司推出升级版的养老机构，这个升级的养老机构可以是一个高标准的养老院，然后把建造的养老地产当作是商业地产项目来进行长期经营；而另外一种方式就是由开发商推出的养老地产项目，这种养老地产项目跟保险资金推出的不同，开发商所推出的养老地产项目一般都是在自己所开发的房地产项目中推出专门针对老年人的一些房屋，比如一些无障碍的住宅，方便老年人养老作用，这种养老地产一般是以出售为目的的。

     二、养老地产的投资开发思路

     不同的养老居住形式和不同的养老地产商业模式，对应着不同的养老地产投资开发思路，包括对项目用地的选择亦不相同。 

     目前民间资本投资养老机构有两种登记方式：一是以“民办非企业单位”方式登记，类似非营利机构，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠，但利润只能用于福利事业，盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所办机构；二是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。同时，结合目前的土地政策，在养老地产板块中，针对不同形态的产品、不同的盈利模式，对应采取不同的投资开发方式。 

     1、 居家养老需求下，出售型养老住宅产品：通过招拍挂取得的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作； 

     2、 养老社区，持有经营型养老地产：宜运用集体建设土地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运营，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报。此部份可选择注册“民办非企业单位”独立运营，以争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方面的支持。彰显企业的社会责任感，进而提升企业的社会形象与地位。 

     3、 配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值的分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。

     三、养老地产盈利模式

     目前养老地产的盈利模式还不是非常确定，很多开发商都有不同的看法，从目前来看，养老地产的盈利模式主要有三种，第一种就是长期持有养老地产，然后通过养老院等养老机构来实现盈利；第二种模式就是出售，比如开发商推出的养老地产，就是以出售为目的的；第三种是出售与持有相结合，这种就是把上面两种模式结合起来来实现盈利。