8月16日晚，青奥会在南京开幕，大量的人口涌向了江苏，旅游地产再次被提上了日程。就苏州而言，它有别于三亚、珠海等一些旅游地产起步较早的城市，但随着城市房地产开发重心逐渐转移，房地产市场进入新一轮的整合过渡，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，这其中就包括旅游地产的开发。

     苏州是长江沿岸经济最发达的城市之一，又毗邻太湖，素有“东方威尼斯”之称，经济与位置“双剑合璧”，旅游地产发展也正以迅雷不及掩耳的速度蹿升。

     现状与需求不符旅游价值是关键

     据统计，目前万科、中信、首创、海航、珠海地产等60多家知名房企均涉足旅游地产，总投资超过8000亿元。近日相关机构发布的《2014年旅游地产半年报》显示，2014上半年，所监控的主要旅游区域整体成交面积同比小幅下降9.8%，与去年下半年相比下降23.5%;成交均价同比小幅上涨4.8%，环比微跌0.6%。其中，华东区域旅游地产受房地产下行影响同比下降26.9%。

     然而，中国旅游研究院发布的《2014年上半年旅游经济运行分析报告》显示，受国内经济和节假日的影响，我国国内和出境旅游市场需求旺盛，国民旅游消费稳定增长。此外，从旅游业占GDP比重来看，美国为18%-25%，香港为10%，大陆仅为4%，旅游市场的潜力巨大。显然，现状和旅游地产的发展状况是不相符合的。

     从苏州方面来看，主要的旅游地产集中在太湖区域，产品过于集中，很有可能会出现供过于求的现象。苏州除了太湖区域以外，可以发展的旅游地产区非常多，生态旅游与文化旅游可以并行，如木渎古镇、阳澄湖等都是旅游地产的理想发源地。

     此外，据观察了解，大湖周边高端度假村与住宅项目不在少数，然而周边交通、商业、生活等配套设施却不是很完善。开发商要想拉动旅游地产蓬勃发展，在保证住宅项目品质的同时，周边配套也应及时跟上。

     微度假模式开启 “微度假”市场超过3000万人次/年

     苏州因其发展模式与城市规划，外来移民人口超过本地人口。上班一族压力较大、假期少，所以长途旅游对他们来说可能性微乎其微，但“微度假”的需求却随着人们收入的提升在不断膨胀。

     目前苏州人口超过1300万，拥有私人车辆245万，假设拥有汽车的家庭每年短途旅游4次，没有汽车的家庭每年平均出游1次，那么市内居民产生“微度假”市场超过3000万人次/年。

     旅游地产未来发展趋势度假是核心O2O推波助澜

     在度假产品十分成熟的欧美市场，分时度假已被人们广泛接受，这一模式并非为了解决去化危机而产生，是随着旅游市场发展自然形成的一种消费模式。

     我国旅游地产萌芽于80年初，虽经过三十年发展，但相比欧美国家，仍然处在不成熟的阶段，这种分时度假方式不适合中国国情，也不适合国内居民的消费方式。

     旅游地产新模式“旅游+地产”模式才是最具投资价值、能够长期回报的旅游产品模式。在以投资需求为主导的房地产市场中，传统的旅游地产模式重地产而轻旅游，这样导致了名气与知名度都得不到提升，从投机角度考虑，人们可能不愿出售购买或租用。无论如何旅游地产的核心都是度假，地产只能排在第二位。

     此外，随着O2O电商平台的不断崛起，打通了旅游地产项目与度假旅游终端消费市场的通道，提供了旅居交换的平台与系统，这些可以在网上实现的发展渠道也成了旅游地产未来的新方向。

     勇先创景旅游策划中心指出，互联网的发展与普及给旅游地产业带来了新的变化，线上与线下相结合的模式似乎变成了一种新风潮，在未来，旅游O2O将会十分普及，线上旅游服务与线下是密不可分的，这将从技术上改变传统酒店吸纳客人的方式。