养老地产，作为老龄化社会新兴的地产形式，近年来一直有诸多房企企图借此商机走出一条新路，然而，或许是由于观念尚未被接受，或许是因为操作实施环节的问题，时至今日依旧辛苦经营，难以为继。

     随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。

     据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了‘保险系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。”

     正所谓，内行看门道，外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中，不少房地产企业人士坦言，尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此，部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。

     喧闹背后

     “你投资养老地产了吗？”仿佛一夜之间，养老地产成了投资者的新宠。家住汉口航空路的严女士就是其中的一例。2007年，严女士在蔡甸的侨亚颐乐园买了一套房子，一室一厅、面积72平米的养老房，总价17.8万元。据说，当初楼盘的宣传很诱人：“房子包租，每月有稳定的租金收益。”

     2008年，她与开发商武汉（楼盘）侨亚置业集团有限公司签订了《租赁合同》，由侨亚公司来承租严女士这套房子，每月固定返还租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

     签合同后，侨亚公司按时给严女士开设的存折上打款。存折信息显示，2008年4月至2011年1月28日，侨亚公司一次性给严女士存入了租金23119元；随后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

     2012年3月份开始，侨亚公司不再给严女士的存折打租金，严女士有点纳闷。到侨亚颐乐园物业公司咨询得知，侨亚公司不再跟业主签订租赁协议了，业主的房子由自己入住或者自行出租。对不能持续回报租金，严女士感到很气愤。

     不久前，媒体应严女士之邀来到位于蔡甸区铁铺村的侨亚颐乐园。

     据了解，侨亚颐乐园是2003年开发销售的，是一个典型的养老小区，食堂、网球场、医护中心等配套设施比较齐全。

     侨亚颐乐园物业管理公司一位华姓经理对媒体解释，与严女士当初只签了一年代租合同，侨亚公司已经按合同约定承租并支付租金，现在终止租赁协议，是合情合理的。

     针对严女士“协议只签一年却付了近4年租金”的疑问，华经理解释，当初侨亚公司也想尽可能地回报业主，但迫于公司经营压力，不能一直承租下去。

     华经理坦言，小区入住率还不高。小区里共6栋房子，被一座小桥分割成两个区域。其中小桥北侧的三栋楼已经住满了老人，小桥南边的三栋，每栋只住了几十户。华经理介绍，小区的10、11和12栋入住户数很少，公司为了集中照顾老人，只运营了小桥北侧的三栋。严女士反映的12栋，还没有集中入住和运营，这些年业主的租金回报一直是侨亚公司在贴钱。

     事实上，侨亚颐乐园只是国内养老机构亏损的一个缩影。据相关资料显示，今年4月，北京（楼盘）长青国际老年公寓有限公司八成股权被暴出挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元，2013年亏损4926.1万元。

     一位业内人士称，入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说，养老院入住率要达到70%-80%，才能实现盈亏平衡。而在国内，目前入住率良好的机构很少。此外，由于养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，这对投资企业压力相当大。

     运营能力成关键

     一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求，另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。

     武汉某金融机构地产金融部负责人表示，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

     据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍，为了缓解资金压力，一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式，用会员制来提供服务，能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如，去年5月开业的在上海（楼盘）由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，除了一次性5万元左右的入住费用外，还需要缴纳每月7100-30000元不等的自理费。

     除此以外，上海的天地健康城也被世人称之为“天价”养老费。据了解，天地健康城目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万-150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。

     不过，对于目前大部分专项投入养老地产开发企业和投资者来说，开发养老地产更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大的资金投入。

     以养老为名的“圈地运动”

     值得注意的是，不少知名房企人士坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，并不是一件好事。

     如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。

     “正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

     另一位不愿透露姓名的武汉某地产知名人士介绍，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润。

     全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存此前对媒体表示，他了解到有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

     在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。

     但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。

     尚无成熟商业模式

     在盈利难的现实之下，不少所谓的养老项目其实另有目的。业内知情人士透露，对于养老项目来说，投资回报周期长，很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发。因为真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求。但是，不容回避的是，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

     保利地产相关人士坦言，“养老产业”看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产给予一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。

     据悉，由于开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

     简单地说，目前真正专业的养老社区其实并不是很多，一些地产商只是想借助这一概念的附加值来吸引购房者。

     某房地产专业人士介绍，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。

     勇先创景旅游规划中心指出，养老地产项目首先考虑的应该是规划先行，布局先行，市政先行，景观先行，最后才是宜老化配套设计；同时，养老地产项目的功能定位不能仅着眼于养老群体，应该充分考虑老年人和年轻人、青少年们等的相应互动；除此之外，养老人群处于身心衰退期，所以在护理方面、服务方面应供应品种丰富的养老产品，实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”等。