随着中国人口老龄化问题逐渐加剧，养老问题走出了单个家庭，成为一个亟待解决的社会问题。这同时也带来无限商机，养老地产成为众多开发商眼中的大蛋糕，等待分享。

     但是，作为一个新兴的行业，养老地产仍在摸索中前行，离规范化还有很长一段路要走。有房企介绍说，目前做养老地产并不赚钱甚至会略亏。一些高端的养老地产项目卖得也并不如人意，这一行业需要破解的难题，目前还不少。

     现状一：整体开发品质有待提高  需细分市场

     据研究部数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求巨大，自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来二三年市场上将需要至少4500个养老地产项目的建设。

     看中这块大蛋糕的有各种人马，据数据，目前国内品牌房企中大约有21%已经涉足养老地产，平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调“加码”养老地产，一批项目先后破土动工。养老地产被称为国内罕见的朝阳产业，一时间全国掀起了“养老地产热”。对于养老地产的前景虽然都抱有期待，但对于目前脚下的进程，各方房企大佬都谨慎地表示刚起步。

     随着资本大举进入，养老服务业态更加明细，候鸟式养老、智慧养老、娱乐养老、乡居养老等产品已逐渐为市场熟知。

     现状二：市民观念尚需转变  

     曾有一位负责养老项目的业界人士说过，养老地产在国内面临的最大敌人，不是市场的不成熟，而是国人居家养老的观念。  

     与中国的养老地产同处于起步阶段的，还需要有市场化的养老观念。和西方国家不同，目前国内大部分老人倾向于在家里养老，不愿意离开子女住到养老机构中去。  

     养老地产与其他地产不同的是，它一般是子女买给父母住，典型的出资人和使用者不同，再加上其他原因，使得市场接受度弱。有研究表明，收入越高的家庭对于养老地产的接受度越高。部分开发商以此为突破口，从高端养老地产入手。  

     现状三：有开发商“挂羊头卖狗肉”  

     在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。  

     一位开发商爆料，不少房企打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，成为了开发商的拿地策略。

     在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名进行圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。这会导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

     “养老地产之所以存在挂羊头卖狗肉的行为，根本上是因为国家没有专门用于养老地产开发的土地，而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地，旅游用地在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。”一位养老地产从业者坦称。  

     专门土地性质确定，是养老地产真正规范的基础。虽然一些在养老地产领域跃跃欲试的企业或地方政府也想出了配建、改建等办法暂时规避尚无养老用地的窘境，但养老地产的真正兴旺，一定和规范的土地性质密不可分。  

     现状四：难盈利，做养老地产赚不赚钱？  

     房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

     目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。

     据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。

     业内人士指出，目前各大开发商都处于“尝试”养老开发阶段，以单个项目的建设和运营为主，没有看到可以大规模复制的成熟商业模式。在相当长的时间内，房企的主要收入来源仍然是销售房屋，无论是房屋的营销上主打的是旅游、产业还是养老。但即使行业还未有盈利模式，但抢夺相关客户资源以及累积经验已经是各大龙头房企的共识。

     怎么做养老地产  

     养老产业为何久久未能迎来市场井喷？勇先创景旅游规划中心指出，破解中国养老地产四个难题，一是打破文化藩篱，健全产业链是关键，目前购买力有限依然是国内养老产业发展的最大瓶颈之一。另外，国人的文化传统与西方社会的养老观念也有一定的出入，“多数中国的老人依然希望把房产作为遗产留给子孙后代，而不是作为养老的本金。”文化的藩篱固然需要破解，不过随着中国人口老龄化的加剧，现实可能会倒逼国人接受西方的养老理念。同时，虽然有部分企业已经开始养老创新服务模式的探索，但养老产业各个层面的服务商远没有完全成型，产业链的诸多部分出现空洞，这也成为养老经济目前难以形成朝阳产业的一大关键性制约条件所在。二是管理体制改革有待深化，目前养老机构还处于重发展、轻管理的初级阶段，养老机构管理的各类制度标准规范仍然比较滞后，行业组织影响力有限，公办养老机构仍然占总数的三分之二左右。今后养老机构发展将由数量扩张期进入到理念更新、结构调整、内涵发展、体制改革期。促进养老机构健康发展，需要各方共同努力：一方面政府将加大政策扶持力度，加大培育和监管力度，营造有利于养老机构发展的外部环境；另一方面养老机构要更加专注于内涵发展，研究探索养老机构管理运营规律，加大养老护理人才培养和管理力度，加强行业自律，从根本上提高养老机构的管理服务水平，为老年人提供高品质的养老服务。三是提供周到服务，开展养老私人订制，养老机构从设计、设施、管理到服务，要真正以老年人为本，提供人性化、亲情化的服务，让老年人有尊严、有价值、有品质地生活，使老年人庞大的市场需求转换成实际的消费行为，要在产品细分上下功夫，多做适合国内老人的市场开发，传统的统一推广应该向私人订制转变。