自2016年以来，特色小镇项目便如雨后春笋应运而生。连郭靖哥哥李亚鹏也带着情怀入市。到2018年，因“雪山艺术小镇”开发失败，从而导致李亚鹏昔日的合作伙伴和今日的对手，将他送上了限制高消费能力的名单。曾经是傻郭靖人设的李亚鹏如何崩塌的呢？是合作伙伴不仁，还是手下坑人？下面本文就其幕后真正原因阐述一下。

     01 缘起

     李亚鹏每年秋天都会在丽江束河古镇办一次“COART艺术节”，每次都会持续4天之久，李亚鹏不仅亲自出席，还会邀请明星好友和粉丝参加，后来丽江政府很热情地邀请他来做项目，地价上给与相当大的优惠。开始做这个项目的时候，政府、朋友、老百姓都很支持，都很需要李亚鹏。在2012年到2015年的3年时间，李亚鹏操盘下的“雪山艺术小镇”可谓星光无限。

     02理念和情怀

      “雪山下的院子”是这个艺术小镇的自我定位，也是卖点之一。项目入口处一座被涂满色彩的木质秋千和地面上到处镶嵌的彩色瓷片，似乎时刻在提醒着人们，这里是无限风光、充满情怀的“彩云之南”。

     03剑指地产

     “雪山艺术小镇”是李亚鹏高调转型地产商人的“代表作”，他曾宣称将斥资35亿元打造一个以艺术为核心理念，集酒店、公寓、别墅等产品为一体的旅游度假地产项目。按照设想，这个艺术小镇里文化和艺术将找到永久落足之地，并且不与商业和地产相排斥。

     并选择了“专业”的地产操盘团队，为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，190平方米的产品总售价达400万——500万元左右，而更大户型则卖到了700万至上千万元。

     04 事实说话

     2017年丽江接待人数突破4000万人次，同比增长15.61%，平均每天接待游客11万人次，但当地的客栈市场已经严重的饱和，中小客栈甚至生存艰难。于是，在开发周期届满临近时，李亚鹏决定出让其持有的雪山公司股份，这无疑与初衷相悖。

     05 幕后揭秘

     ①文旅地产需要自带吸引力

     从李亚鹏要做的艺术小镇来看，其实质是文旅地产项目。做文旅地产首先是做旅游吸引力，将人吸引来。而不是一味的傍大款（借助核心景区或借助城市区位），因为这样做可复制性很强，一旦赚钱，很多相同项目便跟着上来；而盖房子又没有什么特别门槛，所以很容易成为过剩产品。但如果自带吸引力，则可将生地做成熟地，然后再发展旅游休闲度假业态。

     ②文旅地产需要有个性

     旅游的核心是体验不同的生活。因而在做文旅地产时，切忌需要挖掘本地文化，形成自身独特的个性文化，从而打造有文化个性的生活方式。

     ③文旅地产需要产业支撑

     当旅游形成要素市场，形成文化旅游产业，那么熟地就成了旺地，想不火都很难。

     ④做文旅需要专业团队

     从策划规划设计开始就需要找专业的团队。要将文旅当成长线，要培育自己专业的团队，不能光凭热血，拍脑门就上！