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美国和墨西哥分时度假业的发展及其对中国的启示(上)

时间:2011-10-04 17:04来源:中国乡村旅游咨询网 作者:勇先创景 点击:

      一、分时度假在美国:发展历程与经验教训

      最早发源于欧洲的分时度假是在20世纪60年代末70年代初引入美国的。一方面,二战后的经济繁荣使得美国数以百万的居民能够有时间和财力去度假,而铁路、汽车、飞机和州际高速公路的发展也使得中产阶级外出旅游更加方便。在很多旅游热点地区(特别是海滨温泉、山区等),出现了各种各样的度假村和共管公寓(condominiums)。另一方面,70年代初美国房地产业发展极为迅速,开发商建造了大批公寓和度假别墅(特别是在气候宜人的佛罗里达州),而70年代中期爆发的石油危机导致房地产陷入低迷,开发商急需找到解决积压房产的办法。于是,分时度假便迅速走红。分时度假最早从佛罗里达州开始引入,然后遍及全美各个热门度假地。目前,美国已成为全球分时度假最为发达的国家之一,特别是在交换网络的建立和技术更新,购买者数量和比例、度假房产的开发、销售和市场营销等方面居于世界首位。
      (一)行业的发展历程
      在过去大约35年的发展过程中,从数量上看,美国分时度假行业规模不断扩大,销售额连年增加,点数制所占市场越来越高(见图1至图3)。    

 

 

 

 

注:图1至图3的数据来源于RCI, Resort Timesharing in the United States, 2003, Edition Summary Report.
  从性质上看,美国的分时度假行业相关法律体系日益完善,产品特点逐步演变,行业影响渐趋广泛(见表1)。
 

表1  美国分时度假行业的发展变化

20世纪

21世纪

1980年,美国约有425个度假村

2004年,美国有1668个度假村

没有法规

严格的、复杂的法规体系

100多家小公司参与

几十家大型和超大型公司

很少人重视

消费者的普遍认同

固定的时间和地点

灵活的度假选择

度假村在一个州内销售

度假村在全国乃至世界各地销售

出售房地产

以房地产为基础,主要销售的是假期

主要强调销售和营销环节

更加关注服务和客户关系

来源:Evolution of vacation ownership in the United States, Stephany A. Madsen, Senior Vice President, Special Projects, ARDA, Orlando, Florida. (责任编辑:勇先创景)


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